Pronájem skladu: Jak vybrat správnou lokalitu a prostor
Jaký sklad je nejvhodnější pro vaše podnikání
Výběr skladu nebo výrobního prostoru je dnes komplexní rozhodnutí, které ovlivňuje provoz firmy na dlouhé roky dopředu. Orientovat se v nabídce trhu není vždy snadné, a proto jsme oslovili našeho experta na průmyslové nemovitosti Dávida Řerichu. Ten klientům pomáhá najít ideální řešení a provází je celým procesem výběru – od úvodní analýzy potřeb až po finální uzavření smlouvy.
Na začátek – jak vůbec uvažovat o výběru skladu?
Úplně první otázka zní: k čemu bude sklad sloužit. Stejně důležité je ale ujasnit si profil společnosti – zda jde o lokální či národní firmu, nebo o podnik s mezinárodním přesahem.
Mezinárodní společnosti nejdříve řeší, kam chtějí strategicky směřovat a která země je pro ně vhodná. Lokální firma v České republice má rozhodování jednodušší – často ví, že zůstává na domácím trhu, a dívá se po skladech tam, kde jí to dává největší smysl z pohledu provozu.
Jakmile víme, že volba padla na Českou republiku, musí si firma jasně stanovit hlavní cíl svého provozu.
Jaký je rozdíl mezi logistickým a výrobním provozem?
U logistiky je naprosto zásadní lokalita. To znamená především dostupnost dálnic a kvalitní dálniční síť, která je v Česku na dobré úrovni. Velkou výhodou je i poloha v rámci CEE regionu, blízkost Německa a západní Evropy hraje významnou roli.
U výrobních závodů vstupují do hry jiné faktory. Klíčová je dostupnost pracovní síly v daném regionu, kvalifikace zaměstnanců, jejich vzdělání a také náklady na pracovní sílu. Právě tady má Česká republika silnou konkurenční výhodu, kvalifikovaná pracovní síla je dostupná a náklady jsou výrazně nižší než v západní Evropě.
Je možné umístit výrobu kamkoliv?
Ne. U výroby je lokalita extrémně důležitá. Ne do každého industriálního parku lze umístit těžkou výrobu, záleží na územním plánu i na historii lokality. Typickým příkladem jsou oblasti jako Karviná nebo Ostrava, kde má průmysl dlouhou tradici.
Firma si proto musí nejdříve ujasnit, jaký typ výroby má, a teprve potom řešit, kde se s ní může reálně usadit.
Existující sklad, nebo výstavba na míru?
Jakmile je klient rozhodnutý o lokalitě, přichází další zásadní otázka:
Hledáme existující sklad, nebo řešení typu BTS / BTO – tedy výstavbu haly na míru?
V České republice je nabídka obou variant dostatečná. Například Moravskoslezský kraj je velmi silný právě pro BTS projekty.
Existující hala bývá často volbou v případě časového tlaku. Klient potřebuje být na místě co nejrychleji a jeho provoz není technologicky složitý. Typicky jde o logistiku se standardním skladovacím systémem, tam je hotová hala často první a nejrychlejší volba.
Kdy dává smysl BTS řešení?
Pokud ale přijde klient s lehkým nebo těžkým výrobním provozem, případně se specifickými technologickými požadavky, je ve většině případů vhodnější BTS řešení.
Typickými příklady jsou:
- zvýšená nosnost podlahy v určitých částech haly
- vyšší počet nakládacích doků
- bezprašné nebo čisté zóny oddělené od zbytku haly
Setkáváme se i s projekty, kde je potřeba oddělit výrobu do vysoce kontrolovaných zón s vlastními standardy provozu, pohybu osob i materiálu. Tyto prostory vyžadují speciální stavební prvky a technická řešení, která běžné průmyslové haly nenabízejí. I to je důvod, proč dnes firmy stále častěji volí BTS projekty.
Na co si dát pozor u starších hal?
Stávající průmyslové objekty bývají často staršího data. V praxi to může znamenat vyšší provozní náklady, například na vytápění, ve srovnání s moderními halami. Právě tyto skryté náklady by si měl každý nájemce pečlivě prověřit.
Pokud má firma ve své strategii jasně definované ESG cíle a zavázala se k uhlíkové neutralitě, dává hledání prostor ve starších objektech jen omezený smysl. V takových případech jsou moderní nebo BTS haly logickou a dlouhodobě udržitelnou volbou.
Jak fungují spekulativně postavené haly?
U spekulativní výstavby platí, že pokud klientovi vyhovuje lokalita i velikost, developer je ve většině případů schopen halu výrazně upravit podle jeho požadavků, od zázemí, přes kanceláře, až po poslední světlík na střeše.
Většina dnešních BTS projektů navíc splňuje nejvyšší ESG standardy.
Jaké jsou nejčastější chyby při výběru skladu?
U velkých firem se často stává, že si nedostatečně zmapují okolí – zejména z pohledu konkurence a dostupnosti pracovní síly. Výsledkem může být problém s obsazením výrobních směn.
Další častou chybou jsou nerealistická očekávání ohledně rychlosti nastěhování. Klienti často podcení čas potřebný na:
- smluvní dokumentaci
- vyjednání nájemních podmínek
- právní procesy
Nezřídka se stává, že samotná výstavba vestavků, sociálního zázemí nebo kanceláří je rychlejší než papírování kolem nájmu.
Proč spolupracovat s profesionálním poradcem?
Firmy, jejichž core business je výroba nebo skladování FMCG, se logicky nevěnují realitnímu trhu. Neznají příležitosti, tržní standardy ani možnosti vyjednávání, které má k dispozici realitní poradce.
Vyjednávání často není o přijetí první nabídky od developera. Poradce zde funguje jako mediátor, který ví, co je a není dosažitelné, a dokáže klienta edukovat na základě reálných tržních dat.
Naší přidanou hodnotou je, že klienta dokážeme upozornit na rizika a povinnosti, které by si sám nemusel všimnout, například poplatky za služby nebo závazky vyplývající z nájemní smlouvy.
U mezinárodních klientů navíc nepředstavujeme jen skladové možnosti, ale celý region z makroekonomického pohledu – HDP, pracovní sílu, životní úroveň. Pro firmy, které Českou republiku neznají, je to zásadní.
Lokální firmy zase často nemají čas se výběru skladu věnovat detailně. V takovém případě dává smysl svěřit tuto starost odborníkům, kteří znají trh a umí nabídnout nejlepší možné řešení.
Jak vypadá ideální proces výběru skladu?
Klient by měl mít jasno v těchto bodech:
- vím, co chci dělat
- vím, kde to chci dělat
- vím, kdy chci začít a kdy musím mít prostory k dispozici
S pomocí agenta se následně zmapují možnosti skladů a parků. Klient dostane shortlist prvotních nabídek, kde vidí nájemní podmínky. Poté vstoupí do jednání s jedním nebo dvěma projekty, které mu vyhovují nejvíce.
Následuje dohoda o nájemních podmínkách, technickém provedení haly a výsledkem je prostor, který splňuje všechno, co od skladu očekává.
Potřebujete pomoct při výběru správného skladového prostoru?
.jpg%3F2026-04-13T14%3A04%3A51.701Z&w=3840&q=100)