Jak ESG ovlivňuje oceňování komerčních nemovitostí

V dnešním realitním světě už ESG (Environmental, Social, and Governance) neznamená jen reportovací povinnost nebo regulační kolonku. Pro investory a vlastníky nemovitostí se ESG stalo rozhodujícím faktorem při oceňování aktiv, investiční strategii i dlouhodobém udržení hodnoty. Ať už jde o posouzení jedné budovy, nebo celého portfolia, ESG dnes hraje měřitelnou roli v tržním postavení, možnostech financování i poptávce nájemců. Jednoduše řečeno: ESG mění pravidla hry v oceňování.

ESG: Nový hnací motor hodnoty v realitách

Tradiční oceňování komerčních nemovitostí bylo založené na základních parametrech, jako jsou lokalita, struktura nájmů, profil nájemců nebo technický stav. ESG přidává novou strategickou vrstvu – hodnotí, jak si aktiva vedou z environmentálního, sociálního a řídicího hlediska.

Zeleně certifikované budovy (BREEAM, LEED, DGNB) už dnes dosahují vyšší cenové hladiny, zatímco nevyhovující aktiva čelí vyšším rizikům, nutnosti nákladných investic a diskontu – tzv. „brown discountu“. Tento rozdíl se stále prohlubuje, zejména v segmentech kanceláří a logistiky napříč Evropou.

Jak se ESG promítá do oceňovacích metodik

Oceňovatelé čím dál častěji zahrnují ESG faktory přímo do svých metodik. Jak konkrétně?

• Výnosový přístup: ESG-alignovaná aktiva přitahují kvalitnější nájemce, mají nižší míru neobsazenosti a umožňují nájemní prémiové sazby – zejména od firem s udržitelnými cíli.
• Nákladový přístup: Efektivní provoz díky udržitelnému designu snižuje servisní poplatky i náklady na údržbu, což pozitivně ovlivňuje hodnotu.
• Rizikově očištěné výnosy: Špatné ESG skóre zvyšuje vnímané riziko, což může znamenat vyšší kapitalizační míry.
• Zohlednění CAPEX: Nemovitosti, které vyžadují výrazné modernizace kvůli novým normám (např. energetické náročnosti), jsou oceňovány s diskontem.

Institucionální investoři mění pohled na „core“ aktiva

ESG je dnes středobodem podmínek financování a rozhodování. Banky, fondy i penzijní investoři začleňují ESG do procesu prověrek, developerských rozhodnutí i strategie správy aktiv. V celém regionu CEE už dnes vidíme rostoucí rozdíl v ocenění mezi ESG-kompatibilními aktivy a těmi, která zaostávají. A nejde o budoucnost – dopad je reálný už dnes: na transakcích, refinancování i výstupních výnosech.

Od souladu k výhodě

Silné ESG skóre a transparentní reporting dnes představují konkurenční výhodu. Pro investory a vlastníky to znamená:

• Výhodnější financování díky prokazatelné udržitelnosti
• Vyšší atraktivitu pro nájemce s ESG závazky
• Lepší řízení rizik díky přehledu o energiích, emisích a legislativních hrozbách
• Odolnější portfolio vůči zpřísňující se environmentální regulaci

Jak s ESG pomáháme v iO Partners

V iO Partners se nespokojujeme s tím, že ESG jen posuzujeme – pomáháme klientům skrze něj aktivně vytvářet hodnotu. Naše služby v oblasti udržitelnosti aktiv a portfolií podporují investory, vlastníky i asset managery napříč životním cyklem nemovitosti.

Co nabízíme:

• ESG analýza portfolia
    → Rychlá identifikace rizik a priorit bez nutnosti posuzovat každou budovu zvlášť
• Energetické a uhlíkové audity
    → Přehled o energetické náročnosti a potenciálu pro snížení emisí + praktický plán implementace
• ESG due diligence
    → Snížení rizik při akvizici, prodeji nebo refinancování validací ESG výkonnosti
• Green Lease poradenství
    → Strukturování nájemních smluv, které propojí ESG cíle se zájmy stakeholderů
• Konzultace udržitelného designu
    → Strategie pro rekonstrukce a development s důrazem na ESG, nájemce i investory

Náš tým propojuje hlubokou expertízu v oblasti udržitelnosti s lokální znalostí trhu. Výsledkem jsou ESG strategie na míru, které dlouhodobě chrání i zvyšují hodnotu aktiv.

Ovlivňuje ESG hodnotu vašeho portfolia?

Proměňme udržitelnost v konkurenční výhodu.
📩 Ozvěte se iO Partners a zjistěte, jak ESG integrace pomůže připravit vaše nemovitosti na budoucnost.