Ako vybrať vhodný sklad pre vaše podnikanie
Čo rozhoduje pri výbere skladových priestorov
Výber skladu alebo výrobného priestoru je dnes komplexné rozhodnutie, ktoré ovplyvňuje prevádzku firmy na dlhé roky dopredu. Orientovať sa v ponuke trhu nie je vždy jednoduché, preto sme oslovili nášho experta na priemyselné nehnuteľnosti Dávida Řeřichu. Ten klientom pomáha nájsť ideálne riešenie a sprevádza ich celým procesom výberu – od úvodnej analýzy potrieb až po finálne uzatvorenie nájomnej zmluvy.
Na začiatok – ako uvažovať o výbere skladu?
Úplne prvá otázka znie: na čo bude sklad slúžiť. Rovnako dôležité je ujasniť si profil spoločnosti – či ide o lokálnu alebo národnú firmu, alebo o podnik s medzinárodným presahom.
Medzinárodné spoločnosti najskôr riešia, kam chcú strategicky smerovať a ktorá krajina je pre ne vhodná. Lokálna firma v Českej republike má rozhodovanie jednoduchšie – často vie, že zostáva na domácom trhu, a pozerá sa po skladoch tam, kde jej to dáva najväčší zmysel z pohľadu prevádzky.
Akonáhle vieme, že voľba padla na Českú republiku, musí si firma jasne stanoviť hlavný cieľ svojej prevádzky.
Aký je rozdiel medzi logistickou a výrobnou prevádzkou?
Pri logistike je absolútne kľúčová lokalita. To znamená predovšetkým dostupnosť diaľnic a kvalitnú diaľničnú sieť, ktorá je v Česku na dobrej úrovni. Veľkou výhodou je aj poloha v rámci regiónu CEE, pričom blízkosť Nemecka a západnej Európy zohráva významnú úlohu.
Pri výrobných závodoch vstupujú do hry iné faktory. Kľúčová je dostupnosť pracovnej sily v danom regióne, kvalifikácia zamestnancov, ich vzdelanie a tiež náklady na pracovnú silu. Práve tu má Česká republika silnú konkurenčnú výhodu – kvalifikovaná pracovná sila je dostupná a náklady sú výrazne nižšie ako v západnej Európe.
Je možné umiestniť výrobu kdekoľvek?
Nie. Pri výrobe je lokalita extrémne dôležitá. Nie do každého industriálneho parku je možné umiestniť ťažkú výrobu – záleží na územnom pláne aj na histórii lokality. Typickým príkladom sú oblasti ako Karviná alebo Ostrava, kde má priemysel dlhú tradíciu.
Firma si preto musí najskôr ujasniť, aký typ výroby má, a až potom riešiť, kde sa s ňou môže reálne usadiť.
Existujúci sklad alebo výstavba na mieru?
Keď je klient rozhodnutý o lokalite, prichádza ďalšia zásadná otázka:
Hľadáme existujúci sklad alebo riešenie typu BTS / BTO – teda výstavbu haly na mieru?
V Českej republike je ponuka oboch variantov dostatočná. Napríklad Moravskosliezsky kraj je veľmi silný práve v oblasti BTS projektov.
Existujúca hala býva často voľbou v prípade časového tlaku. Klient potrebuje byť na mieste čo najrýchlejšie a jeho prevádzka nie je technologicky zložitá. Typicky ide o logistiku so štandardným skladovacím systémom, kde je hotová hala často najrýchlejším riešením.
Kedy dáva zmysel BTS riešenie?
Ak však klient prichádza s ľahkou alebo ťažkou výrobou, prípadne so špecifickými technologickými požiadavkami, je vo väčšine prípadov vhodnejšie BTS riešenie.
Typickými príkladmi sú:
- zvýšená nosnosť podlahy v určitých častiach haly
- vyšší počet nakladacích dokov
- bezprašné alebo čisté zóny oddelené od zvyšku haly
Stretávame sa aj s projektmi, kde je potrebné oddeliť výrobu do vysoko kontrolovaných zón s vlastnými štandardmi prevádzky, pohybu osôb aj materiálu. Tieto priestory vyžadujú špeciálne stavebné prvky a technické riešenia, ktoré bežné priemyselné haly neponúkajú. Aj to je dôvod, prečo dnes firmy čoraz častejšie volia BTS projekty.
Na čo si dať pozor pri starších halách?
Existujúce priemyselné objekty bývajú často staršieho dátumu. V praxi to môže znamenať vyššie prevádzkové náklady, napríklad na vykurovanie, v porovnaní s modernými halami. Práve tieto skryté náklady by si mal každý nájomca dôkladne preveriť.
Ak má firma vo svojej stratégii jasne definované ESG ciele a zaviazala sa k uhlíkovej neutralite, hľadanie priestorov v starších objektoch má len obmedzený zmysel. V takých prípadoch sú moderné alebo BTS haly logickou a dlhodobo udržateľnou voľbou.
Ako fungujú špekulatívne postavené haly?
Pri špekulatívnej výstavbe platí, že ak klientovi vyhovuje lokalita aj veľkosť, developer je vo väčšine prípadov schopný halu výrazne upraviť podľa jeho požiadaviek – od zázemia, cez kancelárie, až po posledný svetlík na streche.
Väčšina dnešných BTS projektov navyše spĺňa najvyššie ESG štandardy.
Aké sú najčastejšie chyby pri výbere skladu?
Pri veľkých firmách sa často stáva, že si nedostatočne zmapujú okolie – najmä z pohľadu konkurencie a dostupnosti pracovnej sily. Výsledkom môže byť problém s obsadením výrobných zmien.
Ďalšou častou chybou sú nereálne očakávania týkajúce sa rýchlosti nasťahovania. Klienti často podcenia čas potrebný na:
- zmluvnú dokumentáciu
- vyjednanie nájomných podmienok
- právne procesy
Nezriedka sa stáva, že samotná výstavba vnútorných úprav, sociálneho zázemia alebo kancelárií je rýchlejšia ako administratíva spojená s nájmom.
Prečo spolupracovať s profesionálnym poradcom?
Firmy, ktorých core business je výroba alebo skladovanie FMCG, sa prirodzene nevenujú realitnému trhu. Nepoznajú príležitosti, trhové štandardy ani možnosti vyjednávania, ktoré má k dispozícii realitný poradca.
Vyjednávanie často nie je o prijatí prvej ponuky od developera. Poradca funguje ako mediátor, ktorý vie, čo je a čo nie je dosiahnuteľné, a dokáže klienta edukovať na základe reálnych trhových dát.
Našou pridanou hodnotou je, že klienta vieme upozorniť na riziká a povinnosti, ktoré by si sám nemusel všimnúť, napríklad poplatky za služby alebo záväzky vyplývajúce z nájomnej zmluvy.
Pri medzinárodných klientoch navyše nepredstavujeme len skladové možnosti, ale celý región z makroekonomického pohľadu – HDP, pracovnú silu či životnú úroveň. Pre firmy, ktoré Českú republiku nepoznajú, je to zásadné.
Lokálne firmy zas často nemajú čas venovať sa výberu skladu detailne. V takom prípade dáva zmysel zveriť túto starosť odborníkom, ktorí poznajú trh a vedia ponúknuť najlepšie možné riešenie.
Ako vyzerá ideálny proces výberu skladu?
Klient by mal mať jasno v týchto bodoch:
- viem, čo chcem robiť
- viem, kde to chcem robiť
- viem, kedy chcem začať a kedy musím mať priestory k dispozícii
S pomocou agenta sa následne zmapujú možnosti skladov a parkov. Klient dostane shortlist prvotných ponúk, kde vidí nájomné podmienky. Následne vstupuje do rokovaní s jedným alebo dvoma projektmi, ktoré mu najviac vyhovujú.
Nasleduje dohoda o nájomných podmienkach a technickom prevedení haly, výsledkom je priestor, ktorý spĺňa všetko, čo klient od skladu očakáva.
Potrebujete pomôcť pri výbere správneho skladového priestoru?
.jpg%3F2026-04-13T14%3A04%3A51.701Z&w=3840&q=100)