Raktár bérlése Magyarországon: Útmutató az ipari és logisztikai ingatlanpiachoz

Mi az ipari-logisztikai ingatlan?

Az ipari-logisztikai ingatlanok közé tartoznak a raktárak, gyártócsarnokok és elosztó központok, amelyek célja az áruk tárolása, kezelése vagy szállításra való előkészítése. Ezek az épületek kulcsszerepet játszanak az ellátási láncban – az autóipartól és az e-kereskedelemtől kezdve egészen az élelmiszeriparig.

Magyarország, mint logisztikai célpont Közép-Európában

Földrajzi elhelyezkedésének, kiváló közlekedési infrastruktúrájának és versenyképes költségszintjének köszönhetően Magyarország egyre vonzóbb célpont a logisztikai és gyártótevékenységek számára. A főváros Budapest mellett kiemelt szerepet játszanak a nyugat-magyarországi és autópályák menti régiók is, mint Győr, Debrecen vagy Székesfehérvár.

Szakértő vélemény – Kis Roland, Ipari ingatlan divízió vezető, iO Partners Magyarország

„A kihasználatlanság növekedése jelentős projektátadásoknak és néhány nagyobb kiköltözésnek köszönhető. 2025-ben további növekedés várható a makrogazdasági bizonytalanság és a kereslet csökkenése miatt.“

Piaci helyzet alakulása

2025 első negyedévében a kihasználatlansági ráta 10,5%-ra emelkedett, miután két új ipari épület került átadásra összesen 51.775 m² alapterülettel.
További 285.000 m² építés alatt áll, amelyeket még 2025-ben terveznek átadni.
A teljes állomány 3,81 millió m²-re nőtt, éves szinten 8%-kal.
A bruttó bérbeadás 82.370 m²-t tett ki, ami 9%-os visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest.
A nettó bérbeadás 40.060 m² volt, amelyből az új bérletek aránya 47%, az előbérletek aránya 39%, míg a bővítések 15%-ot képviseltek.
A bérleti díjak stabilak maradtak – a prime bérleti díj továbbra is 5,5 €/m²/hó.
A legnagyobb új kereslet a nyugati szubpiacon jelent meg, ahol az új átadások következtében a kihasználatlanság 15,8%-ra ugrott.

Ipari ingatlan típusok

• Standard raktár – ideális logisztikai és FMCG cégek számára
• Gyártócsarnok – speciális technológiához és gépekhez tervezve
• Cross-dock központ – gyors árumozgatásra optimalizált elosztó
• Last-mile logisztika – kisebb raktárak városközpont közelében, e-commerce célokra
• BTS (Build-to-Suit) – az ügyfél igényeire szabott épületek
• BTO (Build-to-Own) – hosszútávú saját használatra épített létesítmények

Kiemelt lokációk raktárbérlésre

• Budapest és agglomeráció (pl. Gyál, Szigetszentmiklós, Törökbálint)
• Nyugat-Magyarország (pl. Győr, Mosonmagyaróvár)
• Kelet-Magyarország (pl. Debrecen)
• Dél-Magyarország (pl. Pécs, Baranya megye)
• Budapest kerületei: III., IX., XI., X. kerület

Mi alapján döntenek a cégek?

• Bérleti díjak és ösztönzők (fit-out támogatás, bérleti kedvezmények)
• Elhelyezkedés és autópálya-kapcsolat
• Munkavállalók elérhetősége
• Üzemeltetési költségek és rugalmasság
• Új építés vagy felújított brownfield projekt
• Napelemek telepítési lehetősége, fenntarthatóság

Brownfieldek mint lehetőség

Felújított ipari területek gyakran alacsonyabb bérleti díjakat kínálnak, miközben meglévő infrastruktúrával rendelkeznek. Különösen vonzóak lehetnek az állami ösztönzők szempontjából is.

Mire figyeljünk bérlés előtt?

• Technikai feltételek (belmagasság, rámpák, padlóterhelés)
• Üzemeltetési és átalakítási költségek
• Bővíthetőség hosszú távon
• Több lehetőség összehasonlítása
• Együttműködés tapasztalt tanácsadóval

Miért érdemes az iO Partners-t választani?

Tapasztalt magyarországi csapatunk valós üzleti igények alapján ajánl ipari ingatlanokat – akár raktárról, akár gyártócsarnokról van szó.

➡️ Válassz aktuális raktárkínálatunkból Budapesten, Győrben, Debrecenben vagy bárhol Magyarországon. Megtaláljuk Önnek a legjobb áron raktárat, a legalacsonyabb költségű gyártóterületet vagy kis üzleti egységeket az Ön elvárásainak megfelelő.