Q4 2025: Bratislava Office Market Overview
Trh s kancelárskymi priestormi bol v roku 2025 mimoriadne aktívny, pričom aktivita medziročne vzrástla o 35 %. V Bratislave presiahli transakcie s prenájmom 271 000 m², čo bolo spôsobené hlavne renegociáciami. Vysoký podiel predbežných prenájmov odzrkadľoval obmedzenú ponuku prvotriednych priestorov, dlhé termíny presťahovania a snahu nájomcov a prenajímateľov znížiť riziko na neistom trhu.
Rok 2025 bol mimoriadne aktívny. V porovnaní s rokom 2024, ktorý bol doteraz najaktívnejším rokom od začiatku sledovania trhu. Celková aktivita na trhu vzrástla až o 35 %. Len v Bratislave boli podpísané nájomné zmluvy s celkovou plochou presahujúcou 270 000 m2, pričom dominantný podiel mali renegociácie existujúcich nájomných zmlúv.
Významnou súčasťou trhovej aktivity boli aj pre-leases, t. j. zmluvy o budúcich kancelárskych priestoroch v projektoch, ktoré sú ešte vo výstavbe. Tento trend nie je náhodný a súvisí s viacerými faktormi, ktoré v súčasnosti ovplyvňujú trh s kancelárskymi priestormi.
Jedným z kľúčových faktorov je časová náročnosť presťahovania veľkých korporátnych nájomcov. Takéto procesy sa často začínajú až štyri roky pred uplynutím platnosti existujúcej nájomnej zmluvy, a to predovšetkým kvôli obmedzenej dostupnosti kancelárskych priestorov, ktoré by vyhovovali nájomcom s požiadavkami na plochu okolo 10 000 m². Pandémia dočasne zastavila alebo výrazne oneskorila mnohé rozhodnutia o presťahovaní. Po uvoľnení obmedzení sa však tieto projekty obnovili a ich výsledky budú plne viditeľné v roku 2025.
Ďalším významným faktorom ovplyvňujúcim aktivitu na trhu v roku 2025 bola pretrvávajúca neistota. Výstavba nových kancelárskych priestorov sa spomalila v dôsledku vysokých stavebných nákladov a ponuka kvalitných kancelárskych priestorov zostáva obmedzená. Túto situáciu si uvedomujú ako prenajímatelia, tak aj nájomcovia. Nájomcovia sa snažia zabezpečiť si svoje budúce priestory s dostatočným predstihom, aby získali kvalitné kancelárie za výhodných podmienok. Prenajímatelia naopak čoraz viac uprednostňujú udržanie existujúcich nájomcov, pretože fluktuácia nájomcov často so sebou prináša značné náklady súvisiace s rekonštrukciou a úpravou priestorov pre nových nájomcov.
V prostredí, kde je ťažké predpovedať budúci vývoj trhu, sa obe strany snažia minimalizovať riziko a zabezpečiť stabilitu. To je jeden z kľúčových dôvodov, prečo aktivita na trhu s kancelárskymi priestormi v roku 2025 dosiahla mimoriadne vysokú úroveň.
Janka Machová, Director, Office Agency
Download report
Head of Office Agency
Senior Analyst
