Pojmy oceňovania nehnuteľností

Net Operating Income (NOI)

Čo je Net Operating Income (NOI)

NOI je ročná ziskovosť nehnuteľnosti vypočítaná ako hrubý nájomný príjem mínus straty z neobsadenosti a prevádzkové náklady, bez dlhu a kapitálových položiek.

Cap Rate (kapitalizačná miera)

Čo je Cap Rate (kapitalizačná miera)

Cap Rate je základná real estate metrika, ktorá meria investičný výnos nehnuteľnosti vydelením jej NOI aktuálnou trhovou hodnotou. Investori ju používajú pri porovnávaní výkonnosti, pricingu a rizika.

Market Rent

What is Market Rent

Trhové nájomné je odhadovaná nájomná hodnota, ktorú môže nehnuteľnosť dosiahnuť za aktuálnych trhových podmienok na základe porovnateľných nájmov, lokality, dopytu a kvality aktíva.

Vacancy Rate

What is the Vacancy Rate

Vacancy rate is percentage of unoccupied space in a property or submarket. A core indicator for market health and absorption trends. Industrial vacancy remains historically low in CEE, boosting investor demand.

Absorption Rate

What is the Absorption Rate

Absorption Rate measures how quickly available commercial real estate space is leased within a specific market and time period. It indicates tenant demand, market strength, and overall space utilization by tracking the net change in occupied square meters over time.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

What is the Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) measures a property's ability to generate enough Net Operating Income (NOI) to cover its debt payments. A higher DSCR indicates stronger cash flow, lower credit risk, and better loan eligibility for commercial real estate financing.

Replacement Cost

What is Replacement Cost

Replacement Cost is the estimated expense required to rebuild or replace a property with a similar asset at current construction, material, and labor prices. It is used in valuation, insurance underwriting, and investment analysis to assess whether a property is priced above or below its cost to reproduce today.

Market Value

What is Market Value

Market value is the estimated price a property would achieve in an open and competitive market between willing buyers and sellers. It reflects current conditions such as demand, location, rental income, and investor sentiment. In commercial real estate, market value is a key benchmark used for acquisitions, financing, and portfolio strategy, helping stakeholders make informed and data-driven decisions.

Revaluation

What is Revaluation

Revaluation is the process of updating the market value of a property to reflect current market conditions, performance, and economic factors. It ensures that asset values remain accurate for financial reporting, investment analysis, and lending decisions.

Valuation date

What is Valuation date

Valuation date is the specific point in time at which a property’s market value is assessed and considered valid. It ensures that the valuation reflects the exact market conditions, economic environment, and asset status on that date.

Loan Security Purposes

What are Loan Security Purposes

Loan Security Purposes refer to valuations conducted to determine the value of a property used as collateral for a loan. They help lenders assess risk, set lending terms, and ensure the asset provides sufficient security.

Valuation

What is Valuation

Valuation is the process of determining the current market value of a property based on financial analysis, market data, and asset-specific factors. It guides investors, lenders, and owners in making informed decisions about acquisitions, disposals, financing, and asset management.

Fair Value

What is Fair Value

Fair Value is the estimated price at which a property could be exchanged between knowledgeable, willing parties in an orderly transaction. It reflects current market conditions and provides a transparent basis for financial reporting and investment decisions.

Highest and Best Use

What is Highest and Best Use

Highest and Best Use (HBU) is the most profitable, legally permissible, physically possible, and financially feasible use of a property. It identifies the optimal way to maximize the value of an asset, considering market demand, regulations, and physical constraints.

Discounted Cash Flow

What is Discounted Cash Flow

Discounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates a property’s value by projecting its future cash flows and discounting them to present value using an appropriate rate. It provides a forward-looking view of income potential and long-term performance.

Porovnateľné predaje

Čo sú porovnateľné predaje

Porovnateľné predaje sú oceňovacia metóda, ktorá odhaduje trhovú hodnotu nehnuteľnosti na základe nedávnych transakcií podobných aktív. Poskytujú trhovo ukotvený benchmark pre fair value aj investičné rozhodovanie.

Hrubý nájomný príjem

Čo je hrubý nájomný príjem

Hrubý nájomný príjem (GRI) predstavuje celkové nájomné výnosy nehnuteľnosti pred odpočítaním prevádzkových nákladov, incentiveov a strát z neobsadenosti.

Capex

Čo je Capex

Capex sú investície do modernizácie, obnovy alebo rozšírenia nehnuteľnosti, ktoré zvyšujú jej hodnotu alebo predlžujú životnosť. Na rozdiel od Opex nejde o bežné prevádzkové náklady.

Reziduálna hodnota

Čo je reziduálna hodnota

Reziduálna hodnota je odhadovaná hodnota nehnuteľnosti na konci investičného alebo development obdobia. Používa sa pri modelovaní budúcich výnosov, exitu a feasibility projektu.

Investičný výnos

Čo je investičný výnos

Investičný výnos je pomer ročného príjmu z nehnuteľnosti k jej hodnote alebo kúpnej cene. Pomáha investorom porovnávať výkonnosť, riziko a atraktivitu komerčných aktív.

Odhadca

Kdo je odhadca

Odhadca je odborník, ktorý stanovuje trhovú hodnotu komerčnej nehnuteľnosti na základe finančnej analýzy, trhových dát a charakteristík aktíva. Podporuje investičné, úverové aj reportingové rozhodnutia.